전월세 전환율 계산기 - 전세→월세·월세→전세 즉시 계산 (2026년)

전월세 전환율이란?

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 연간 이율입니다. 예를 들어 전세보증금 3억 원짜리 주택을 월세 계약으로 바꿀 때, 전환율 4.75%를 적용하면 월세는 3억 × 4.75% ÷ 12 ≈ 118,750원(약 11.9만 원)이 됩니다. 반전세(보증부 월세)의 경우 전환에 사용되는 금액은 전세보증금 - 월세보증금입니다.

2026년 법정 전월세 전환율 상한

주택임대차보호법 제7조의2에 따라 전월세 전환율의 상한은 한국은행 기준금리 + 2%p로 정해집니다. 2026년 현재 기준금리가 연 2.75%이므로 법정 상한은 연 4.75%입니다.

• 한국은행 기준금리: 연 2.75% (2026년 기준)
• 법정 가산율: +2.00%p
• 2026년 법정 상한: 연 4.75%

기준금리가 변동하면 법정 상한도 함께 바뀝니다. 임대인은 이 상한을 초과해 전환을 요구할 수 없으며, 임차인은 초과 요구를 거부하거나 법적 대응을 할 수 있습니다.

전세 vs 월세 유불리 계산법

전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지는 전세대출 금리와 전환율의 비교로 판단합니다.

• 전세대출 금리 < 전환율 → 전세가 유리 (대출 받아 전세 유지)
• 전세대출 금리 > 전환율 → 월세가 유리 (이자보다 월세가 저렴)

예시: 전세 2억 원 → 전환율 4.75% 기준 월세 약 79만 원 / 전세대출 금리 3.5%라면 연 이자 약 700만 원(월 약 58만 원). 이 경우 대출 이자(58만 원)가 월세(79만 원)보다 저렴하므로 전세가 유리합니다. 단, 전세금 미반환 리스크·전세 보증 보험 비용·이사 비용 등도 함께 고려해야 합니다.

반전세(보증부 월세) 활용법

반전세는 전세와 순수 월세의 중간 형태로, 일정 보증금 + 월세를 내는 방식입니다. 전환 계산 시 전세보증금 - 월세보증금 금액에만 전환율이 적용됩니다. 예를 들어 전세보증금 3억 원 → 반전세(보증금 5,000만 원 + 월세)로 전환 시, 전환 적용 금액은 2억 5,000만 원이 됩니다.

보증금을 높일수록 월세가 낮아지고, 보증금을 낮출수록 월세가 높아집니다. 임차인 입장에서는 여유 보증금을 높이면 월 고정 지출을 줄일 수 있어 가계 현금흐름 관리에 유리합니다.

임대차 계약 시 주의사항

• 법정 상한 확인: 임대인이 요구하는 전환율이 4.75%를 넘는지 반드시 확인하세요.
• 전세 보증 보험 가입: 전세계약 시 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증금 반환 보증 가입을 권장합니다.
• 확정일자·전입신고: 임차인의 대항력 확보를 위해 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
• 계약갱신청구권: 1회에 한해 계약 갱신을 청구할 수 있으며, 갱신 시 전환율 상한이 동일하게 적용됩니다.
• 중개수수료 별도: 전환 계약 시에도 중개보수가 발생할 수 있으므로 중개수수료 계산기를 함께 활용하세요.