양도소득세 계산기 - 2026년 최신 기준 부동산 양도세 자동 계산

양도소득세란?

양도소득세는 부동산, 주식 등 자산을 양도(매도)할 때 발생한 이익(양도차익)에 부과되는 세금입니다. 부동산의 경우 취득가액 대비 양도가액의 차이에서 필요경비와 공제액을 뺀 과세표준에 세율을 적용하여 계산합니다. 지방소득세(양도소득세의 10%)가 추가로 부과됩니다.

2026년 양도소득세 계산 공식

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제(250만원)
양도소득세 = 과세표준 × 세율
최종 납부액 = 양도소득세 + 지방소득세(양도소득세×10%)

1가구 1주택 비과세 요건

• 보유기간 2년 이상
• 양도가액 12억원 이하 (초과분은 과세)
• 취득 당시 조정대상지역 주택: 거주기간 2년 이상 추가 요건
• 일시적 2주택 특례: 신규 주택 취득 후 3년 내 종전 주택 양도 시 비과세 적용 가능

장기보유특별공제율 (2026년 기준)

1가구 1주택 (최대 80%)

• 보유기간 공제: 3년 이상 시 연 4%, 최대 40% (10년 이상)
• 거주기간 공제: 2년 이상 거주 시 연 4%, 최대 40% (10년 이상)
• 두 항목 합산 최대 80%까지 공제 가능

일반(토지·상가·다주택 등) (최대 30%)

• 3년 이상 보유 시 연 2%, 최대 30% (15년 이상)
• 다주택자 중과세 대상은 장기보유특별공제 미적용

양도소득세율 (2026년 기준)

• 보유 1년 미만: 주택 70%, 토지·상가 50%
• 보유 1~2년: 주택 60%, 토지·상가 40%
• 보유 2년 이상(기본세율): 6~45% (과세표준 구간별 누진세율)
• 2주택 중과: 기본세율 + 20%p (조정대상지역 내)
• 3주택 이상 중과: 기본세율 + 30%p (조정대상지역 내)

양도소득세 절세 전략

• 2년 이상 보유: 단기 중과세율(60~70%) 회피
• 1주택자 거주 요건 충족: 조정대상지역 주택은 2년 거주 후 양도
• 이월과세 주의: 배우자·직계존비속 증여 후 5년 내 양도 시 증여 당시 취득가액 적용
• 양도 시기 분산: 연간 기본공제 250만원 활용, 과세표준 구간 조정
• 필요경비 꼼꼼히 계상: 취득세, 중개수수료, 법무사비용, 리모델링비(자본적 지출) 등 포함

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 양도소득세 신고 기한은?

부동산 양도 후 2개월 내 예정신고 및 납부해야 합니다. 예정신고를 하지 않으면 다음 해 5월 확정신고 기간에 신고하되, 무신고 가산세(20%)가 부과될 수 있습니다.

Q. 증여받은 주택을 양도하면?

증여받은 날이 취득일이 되며, 취득가액은 증여 당시 평가액(시가 또는 기준시가)입니다. 단, 배우자·직계존비속에게 증여 후 5년 내 양도하면 증여자의 취득가액을 기준으로 이월과세가 적용됩니다.

Q. 상가·오피스텔을 보유 중인데 1주택으로 인정되나요?

상가는 주택 수에 포함되지 않습니다. 오피스텔은 주거용으로 사용 시 주택으로 간주될 수 있습니다. 정확한 판단은 실제 용도와 공부상 용도를 기준으로 하므로 세무사 상담을 권장합니다.